조합원 갈등·비리 차단…효율적 분담금 책정 등 장점
강북3구역 무궁화신탁이 컨설팅 맡아 사업추진 탄력

강북3구역 일대 전경. 사진/삼인골든스톤
강북3구역 일대 전경. 사진/삼인골든스톤

서울 강북3구역(미아동 45-32번지 일원)의 정비구역 지정을 통한 재개발 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 장기간 표류하던 강북3구역의 재개발 사업이 속도를 내게 된 것은 기존의 조합 방식을 탈피해 무궁화신탁과 함께하는 신탁시행자방식을 택했기 때문이다. 기존의 조합방식과 달리 신탁방식은 전문성을 가진 신탁사를 고용해 사업을 맡기는 방식으로, 사업자금 조달과 추진 속도 면에서 장점이 많아 재개발·재건축 시장에서 대세로 떠오르고 있다.

1일 부동산업계에 따르면 강북3구역은 주민동의율 75%(국공유지 포함, 행불자 제외)의 정비계획 변경 입안을 받아 도시정비계획 및 구역지정 변경 신청서를 강북구청에 제출한 상태다.

정비계획 변경 입안에 따라 앞으로 강북3구역은 대지면적 2만5067㎡에 994가구 규모의 주택을 공급하게 된다.

강북3구역은 2003년 미아균형발전촉진지구로 지정돼 2007년 6월부터 조합설립 추진위원회가 승인을 받아 활동을 시작했으나, 토지 문제 등 조합원 간의 갈등이 해결되지 않아 진행이 지지부진했다.

난항이 풀리기 시작한 것은 2020년 4월 강북3구역 특수목적금융법인으로 설립된 민간기업 삼인PFV가 참여하면서부터다. 삼인PEV는 토지매각을 원하는 주민들에게 전체 토지면적의 절반에 달하는 면적을 매입하는 한편, 현물출자를 통해 입주권을 원하는 토지등소유자와 함께 75% 이상의 주민 동의를 얻어내 재개발사업을 본격적으로 추진하고 있다.

이어 주민들은 지난 5월 16일 강북구청을 통해 추진위원회를 해산하고, 토지 등 소유자들이 직접 정비구역 지정 신청에 나선 후 지정개발자로 무궁화신탁을 지정했다. 무궁화신탁은 지난 5월 금융자문기관 교보증권의 관계자의 입회 하에 도시정비형 재개발 사업 관련 컨설팅 계약을 체결했으며 앞으로 조합 대신 정비사업을 이끌 계획이다.

지난 5월 26일 무궁화신탁과 삼인PFV의 관계자들이 '도시정비형 재개발사업 컨설팅 계약 체결식'을 가지고 기념 사진을 촬영하고 있다. 사진/삼인골든스톤
지난 5월 26일 무궁화신탁과 삼인PFV의 관계자들이 '도시정비형 재개발사업 컨설팅 계약 체결식'을 가지고 기념 사진을 촬영하고 있다. 사진/삼인골든스톤

신탁시행자 사업방식은 조합설립이 필요 없어 조합방식의 대표적인 문제점으로 지적되는 조합원과의 갈등‧비리 등이 차단된다. 자금 집행이 투명하게 진행되므로 조합원 분담금 측면에서도 효율적이다. 자금과 전문성을 보유한 신탁사가 사업을 주도하는 만큼 시공사와의 갈등이 발생해도 해소하기 쉽다.

아울러 사업 추진 속도 면에서도 강점을 가진다. 조합방식에 비해 사업 초기부터 자금투입이 가능하며, 사업시행인가 이전에 시공사를 선정할 수 있어 신속한 사업 추진이 가능하기 때문이다.

특히 신탁방식에선 시공사 입찰가격이 상대적으로 싼 점도 주목 받고 있다. 시공사는 단순 도급 역할을 하고 신탁사가 자체 신용으로 자금을 조달해 공사비를 지급하는 방식이기 때문이다. 이는 조합방식 재정비 사업의 가장 큰 리스크로 지적되는 공사비 지급 시기·여부의 불분명성을 해소하는 효과도 있다.

이전에도 무궁화신탁은 대구 내당아파트지구 3주구 재건축 정비사업의 사업시행자로 지정된 바 있다. 대구 내당아파트지구 3주구는 총 2900세대로, 신탁방식이 정비사업에 도입된 이후 국내 최대 규모의 정비사업이다.

강북3구역의 규모는 이보다 작으나 서울 지역에서 최초로 1000세대에 달하는 대규모 주택 재정비 사업을 신탁방식으로 추진한다는 점에서 의의가 남다르다.

또한 강북3구역의 75%에 달하는 높은 정비계획 입안 동의율 또한 업계의 이목을 끌고 있다. 삼인PEV 측에서는 토지매각 및 현물출자 협의 대상자를 합하면 재개발사업 진행 동의율은 90% 이상까지 이를 것으로 예상하고 있다.  

현재 공급난에 시달리고 있는 서울시에서도 기대의 목소리가 나오고 있다. 아파트 실거래가 앱(아실)의 추산에 따르면 올해 서울에 필요한 아파트는 4만7000가구 이상이 필요하나, 분양가 산정 문제 또는 공사비와 관련한 갈등으로 다수의 재개발 사업이 미뤄진 상태다. 

신속한 주택 공급이 필요한 시 관계자들은 강북3구역의 신탁방식 재개발 추진이 완성도 높은 민간사업의 사례가 되길 바라는 것으로 알려졌다.  

무궁화신탁 관계자는 "강북3구역 재정비 사업은 서울 지역에서 최초로 1000세대에 달하는 대규모 주택을 신탁방식을 통해 공급하는 것"이라고 말했다.

강북3구역은 지하철 미아사거리역이 도보 3분 거리에 있는 역세권이다. 아울러 반경 500m 이내에 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, CGV 등의 생활 편의시설이 있고 영훈초, 영훈국제중, 영훈고 등 교육시설과도 인접했다.

 

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